米国不動産投資２００５年版

ここでは、２００５年３月末に購入した物件も含め、２００５年８月にリファイナンスした結果を踏まえて、全４物件の投資評価を再度まとめて示します。

このリファイナンスの目的は

１）賃貸物件１．のローン完済

２）賃貸物件２．のローンは２０年固定６．７４％の現状維持－　クレジットライン＄１８万保持

３）賃貸物件３．と４．は、現行の２０年６．７４％固定と変動金利のローンを借り換えし、全て年利６％３０年固定とする

という変更を通して、毎月のＣＦを約３００ドル強改善し、かつ変動金利ローンをなくし、全て固定化することにより将来の金利上昇リスクを回避する、というものです。

したがって、賃貸物件３．と４．の購入総額には、今回のリファイナンスで必要だった諸経費を加算し、実質的な投資総額になるようにしています。

Duluth賃貸

　　賃貸物件１．　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　賃貸物件２．　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　賃貸物件３．

家の前景

　　賃貸物件４．　　　　　　　　　　　　　　

評価結果

投資物件　　　　　１．一戸建て　　　　２．一戸建て　　　　３．一戸建て　　　　４．一戸建て
概要　　　　　　シングルファミリー　シングルファミリー　　シングルファミリー　　　　シングルファミリー
　　　　　　　　　　4BR/2.5B　　　　　　　4BR/2.5B　　　　　　　4BR/2.5B　　　　4BR/2.5B　　　　
　　　　　　　　　　　Duluth　　　　　　　　Acworth　　　　　　　　　Alpharetta　　　　　　Marrieta
　　　　　　　　　
購入年月日　　　　2001年3月　　　　　2001年10月　　　　　　2004年8月　　　　2005年3月
　　　　
購入時築年数　　　　　6年　　　　　　　 5年　　　　　　　　　　6年　　　　　　　　7年

TPC（総コスト）　　　　＄186K　　　　　＄218K　　　　　　　　＄300K　　　　　　　　$244K

DCR（NOI/ADS)　　　　　　∞　　　　　　　2.04　　　　　　　　　　1.6　　　　　　　　1.28

CCR　　　　　　　　　　　6.48％　　　　　　6.78％　　　　　　　　　　4.86％　　　　　　　4.98％

CAPレート　　　　　　　　6.70％　　　　　　7.41％　　　　　　　　　　6.29％　　　　　　　6.88％

FCR　　　　　　　　　　　6.48％　　　　　　7.24％　　　　　　　　　　6.10％　　　　　　　6.56％

BER　　　　　　　　　　　30.7％　　　　　　64.8％　　　　　　　　　　72.8％　　　　　　　84.0％

PP　　　　　　　　　　　　15.4年　　　　　　14.8年　　　　　　　　　　20.6年　　　　　　　20.1年

K％　　　　　　　　　　　----％　　　　　　7.78％　　　　　　　　　　7.19％　　　　　　　7.19%

みてわかるとおり、リバレッジの指標であるK%は、すべてＦＣＲもＣＣＲも上回っているので、できれば借りる金額は最小限にしたいとは思ったが、これ以上自己資金がないので仕方がない。

もう一つわかることは、投資物件１．で殆どローンを完済しても、BERは０にはならない、ということです。

つまり、所有しているだけで、固定資産税、保険、メンテナンス等々の費用がかかるため、これをレントしていなければCFは当然マイナスになり、それをブレークイーブンにするためには、この賃貸価格で、約３０％は借り手がいてくれることが必要です。

つまり、３年のうち、１年でも借り手が居て、賃貸料を払ってくれていれば、私の負担は０で、この物件を保持してゆける、ということを意味します。

物件２．はやく６５％、物件３．は７３％で、これら３物件は私の基準である８０％を切っている。

したがって、これらの物件単体では、２年ごとに半年空く、という状況でもまだＣＦは出ることになる。

その点、賃貸物件４．、BERが８４％ですから、３年間で６ヶ月の空き室損までしか耐えられない、という数字になっています。

私が以前から、投資の基準として、満室率８０％でもCFがプラスであること、という基準を自分として設けていますが、これら投資物件のうち、物件４のみがこの投資基準に達していないことになりますが、これはあえてローンを集約した結果なので、仕方がないかな、と思っています。